Impuesto de Sello en Ciudad de Bs.As: Ventas de inmuebles y Alquileres Comerciales

La AGIP estableció un Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) para los inmuebles de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Este indicador pretende reflejar el valor económico de los inmuebles, para la aplicación del impuesto a los Sellos (2,5%). El VIR es utilizado para el cálculo, cuando resulte mayor a la valuación fiscal o precio convenido por las partes. Cada parte abona el 1,25%.
De acuerdo al Código Fiscal 2010 con las modificaciones introducidas por la Ley Nº 3.750, BOCBA N° 3589 del 21/01/2011 para el Ejercicio 2011, el artículo 358 (Título XIV) de dicho código establece que:
Están sujetos al impuesto al sello, los actos y contratos de carácter oneroso siempre que se otorguen en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Bs.As así como también los otorgados fuera de ella en los casos especialmente previstos en esta ley. Siempre que se formalicen en instrumentos públicos o privados o por correspondencia en los casos previstos en el artículo 370 (que hace mención a los actos, contratos y operaciones realizados por correspondencia epistolar o telegráfica).


Determinación del monto disponible: En las transmisiones de dominio a título oneroso de bienes inmuebles, (incluida la transmisión de la nuda propiedad), se liquidará el impuesto sobre el precio, el monto, el valor susceptible de apreciación dineraria, la valuación fiscal o el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), el que fuere mayor. En ningún caso, el monto imponible puede ser inferior a la valuación fiscal del inmueble.
La AGIP establece un VIR para cada inmueble situado en la C.A.B.A que refleja el valor económico por metro cuadrado de dicho inmueble en el mercado comercial. El VIR deberá ser actualizado en forma periódica y se aplicará a los actos, contratos y operaciones instrumentados gravables con el impuesto de sellos cuando fuera mayor que el monto consignado en la operación y/o valuación fiscal del bien objeto del acto.
A los fines de establecer el valor inmobiliario de referencia se considera el valor económico por metro cuadrado (m2) de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El cálculo del mismo se basa en la valuación del terreno según su ubicación geográfica (barrio, subzona barrial) y Distrito de zonificación del Código de Planeamiento Urbano; y del edificio según el valor comercial del metro cuadrado (m2), del destino constructivo correspondiente, afectado por la depreciación. En los casos de inmuebles afectados al Régimen de Propiedad Horizontal se valúa la totalidad del mismo de acuerdo a los destinos constructivos que posea, aplicando luego el porcentual fiscal para determinar el valor inmobiliario de referencia de cada unidad.

Procedimiento para calcular el VIR: http://www.agip.gov.ar/web/ventanillas/CALCULO%20DEL%20VIR%20Y%20TABLA.pdf
Para consultar los alcances y tipos de contrato que tributan este impuesto, hay que dirigirse a: http://www.agip.gov.ar/web/impuestos/sellos-tributan.htm
Para consultar aquellos contratos que no tributan, debe consultarse la siguiente página:http://www.agip.gov.ar/web/impuestos/sellos-no-tributan.htm
Aplicativo: http://www.agip.gov.ar/web/ventanillas/aplicativos/sellos-01.htm


Valor Locativo de Referencia:
En el caso de los alquileres, tributan este impuesto, los contratos de locación o sublocación de inmuebles en los que se desarrollen actividades comerciales.  No así, en el caso de locaciones destinadas a vivienda , consultorios, etc.
La tasa es del 0,5% y se calcula sobre el importe de todos los alquileres por el tiempo de duración del contrato de locación.  El valor deberá ser actualizado anualmente y se aplica a los contratos gravables con el impuesto al sello cuando este valor resulte mayor al precio convenido por las partes.