El precio de los terrenos en la ciudad de Buenos Aires (Junio 2011)

El relevamiento realizado por el Ministerio de Desarrollo Urbano (Subsecretaría de Planeamiento) de la Ciudad de Buenos Aires contabilizó un total de 1569 terrenos en el ámbito de la ciudad.

De acuerdo a este estudio sobre el valor de venta de terrenos, realizado en el mes de junio del corriente año,  el precio promedio por m2 fue de US$ 1700 llegando a un máximo de US$ 8200/m2 y un mínimo de US$ 121/m2.

Importante resulta destacar el fuerte crecimiento que con relación a junio del año pasado experimentaron los precios de las ofertas con un incremento del 34,5%. Comparando los precios con respecto a marzo del corriente año, el precio promedio por m2 aumentó un 4,1%.

La relación entre el precio y las dimensiones de los terrenos

Analizando el precio promedio de los terrenos en función de sus dimensiones, el informe pone de manifiesto que el precio promedio por m2 más alto se registró en los terrenos de menores dimensiones (entre 13 a 200 mt2) alcanzando un promedio de US$ 1990/m2.

Los resultados obtenidos permitieron confirmar que el precio promedio descendió al tomar en consideración aquellos terrenos de 201 a 500 mts2, registrando un valor de US$ 1629/m2 . Para el caso de los terrenos de entre 501 a 750 mts2, el precio se situó en  US$ 1604/m2.

En el rango 750 a 1000 mts2, el precio se redujo significativamente llegando a US$ 1300. La tendencia se recupera en el caso de los terrenos de más de 1000 mts2 que promedian los US$ 1524/m2.

Como jugó la localización geográfica en la formación del precio

Estudiando la variación de precios en función de la localización geográfica  se evidenció que la zona con mayor variación fue el oeste de la ciudad con un aumento del 11 %. En efecto, la variación interanual pasó entre junio de 2010 a junio del corriente año de US$ 1000/m2 a US$ 1600/m2.

Fuertes subas registraron en esta zona en particular, los barrios de Villa Ortúzar y Villa Crespo  (registraron variaciones interanuales del 60,4% y del 79,2 % respectivamente  entre junio 2010 y junio 2011). Caballito, por su parte, mantuvo su rango de precios de un año a otro, resultando más elevado que el de aquellos barrios que lo rodean. Los barrios de Vélez Sarsfield y Monte Castro mantuvieron por su parte, precios promedio bajos en relación a su entorno.

En el sur de la ciudad, se destaca el crecimiento de Mataderos. Allí el valor del m2 subió un 98,5% , pasando de US$ 399/m2 a US$ 794/m2. San Telmo experimentó un crecimiento del 81,8%, Barracas una suba del 78,1% mientras que San Cristóbal, solo del 29,7%.

Comparando la distribución territorial del precio del suelo entre junio de 2010 y junio de 2011, se mantuvo la diferencia muy marcada entre los precios del norte y sur de la ciudad, registrándoselos valores más altos en la zona centro.

Al mes de junio de este año, la mayor concentración de m2 ofrecidos se localizaba en Villa Crespo con un total de 57.183 m2. Le seguían en orden de importancia el barrio de Balvanera con el 7 % y Caballito con el 6%.

Las localizaciones cercanas a los principales ejes de transporte resultaron otra variable importante. Al analizarse en precio del m2 tomando en consideración esta variable, se constata  una relación estrecha entre aumento del precio y cercanía a ejes de transporte siendo el subte el eje de mayor valorización.

Ejes geográficos de la ciudad

El estudio realiza asimismo un análisis del precio de venta tomando como variable los distintos ejes geográficos de la ciudad. En el eje norte, los precios promedio se situaron entre los US$ 2.980/m2 en Recoleta; US$ 3.000/m2 en Palermo, US$ 2300/m2 en Blegrano y US$ 2.200 en Nuñez. Una marcada diferencia se evidenció en Saavedra, más próximo a la Avenida General Paz donde el precio promedio se situó en los US$ 1.400/m2.

Con respecto al eje oeste, se evidenció que los barrios que van desde Almagro a Floresta se acercaron a los US$ 1600/m2 (a excepción de Floresta que registró un precio promedio de US$ 1300/m2).  Alejándose del centro, los precios se redujeron significativamente. Velez Sarsfield se ubicó en los US$ 830/m2 mientras que Liniers en los US$ 936/m2. El informe constató que la mitad de los barrios comprendidos en este eje se encontraban por debajo del valor promedio de la ciudad.

En el eje sur, es preciso realizar una marcada distinción entre los barrios de San Telmo y Monserrat donde se presentaron los precios más altos (US$ 2.800/m2 y US$ 1800/m2 respectivamente). El resto de los barrios que integran este eje registraron valores significativamente menores con respecto a los dos barrios anteriormente citados. Barracas se lo ubicó en los US$ 1.380/m2 y los valores disminuyeron progresivamente hacia el sur con un valor mínimo de US$ 376/m2 en Villa Lugano.

Fuente: El informe completo realizado por la Subsecretaría de Planeamiento se encuentra disponible en: http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar//news/Terrenos_Junio_2011.pdf