Durante la jornada del pasaso 14 de noviembre, se desarrolló en el Salón de Actos de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires, el segundo coloquio sobre acceso a la vivienda y clase media, desarrollado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).
Participaron el economista Eduardo Levy Yeyati; Claudio Zuchovicki, de la Bolsa de Comercio; Guillermo Laura, autor de diversos planes de interés público y social; Julio Villamide, consultor uruguayo que participó del plan de viviendas de interés social de ese país; Dan Adazsko, investigador del Observatorio de la Deuda Social Argentina de la UCA y Martín Amengual, presidente de la Fundación Mediterránea.
Dan Adazsko puntualizó que la estructura del país en términos de vivienda funciona como islas donde se concentra la mayor cantidad de población. En las periferias, se pierde la calidad de la urbanización y por ende baja el nivel de hab/km2. Seguidamente, destacó dos tipos de problemas estructurales: por un lado, la imposibilidad de las clases bajas en acceder por vías formales a suelo urbanizado, una dificultad que trae aparejado el problema de la autourbanización. Por otro lado, el problema que experimentan las clases medias en el acceso al crédito lo que genera una sobresaturación en el mercado del alquiler.
Entre los factores que explican el déficit habitacional, el economista investigador del observatorio de UCA, señaló la falta de crédito hipotecario, el problema del acceso al suelo urbanizado, las décadas de atraso en la construcción de viviendas sociales, el rápido crecimiento de la demanda de viviendas en relación con la oferta existente y la concentración de la población en pocos centros urbanos.
De su exposición, restacamos particularmente su visión sobre la raíz del problema. Hay regiones del país que sin lugar a dudas expulsan población mientras que otras solo reciben. Si no se resuelve este problema, será imposible construir la cantidad necesaria de viviendas en los polos de atracción.
La inversión que fue destinada a la creación de viviendas en estos últimos años fue principalmente dirigida a un universo de consumidores que ya eran propietarios, añadió.
En relación a la capacidad de ahorro, éste estuvo principalmente dirigido al consumo y no al crédito.
Martín Amengual de la Fundación Meditarránea puntualizó seguidamente, que una buena herramienta para impulsar el crédito sería recurrir a la Unidad de Valor Inmobiliario (UVI). El flujo de dinero se originaría en los recursos del ANSES y de inversores privados que participarían financiando los proyectos de viviendas. El crédito sería entonces ajustable por salarios. Las UVIs se generarían a través de un fondo compensador sin deteriorar los recursos de ANSES. En relación con otros países de la región como Chile que destina el 17 % de su PBI al crédito o Brasil con 4 %, el economista advirtió que Argentina se encuentra muy por debajo de estas cifras, llegando escasamente al 1 %.
Luego, el economista Levy Yeyati focalizó su exposición sobre el escenario futuro en materia de desarrollos inmobiliarios y vivienda. Con un crecimiento modesto (de alrededor del 2%) y una tendencia inflacionaria creciente, llegamos a un contexto donde hay muchos pesos y pocos activos de inversión. Estas reglas de juego exigen una adaptación por parte de los desarrollistas. Si el inversor está temeroso y se hizo a un lado, los productos ofrecidos deben orientarse hacia otro tipo de público, el consumidor final. Por consiguiente, es necesario repensar el esquema de crédito que se ofrece. Surgen así los modelos de pre-ahorro que implican un mayor número de cuotas extensibles en un período de tiempo mayor.
El economista hizo incapié asimismo en la cuestión de la creciente inquilinización y en la necesidad de impulsar el desarrollo extensivo a través del crecimiento de nuevos polos de urbanización.
La experiencia chilena estuvo a cargo del Ing. Laura quién explicó los ejes fundamentales del milagro chileno en materia de créditos hipotecarios para la vivienda. La Argentina, destacó, debe lidiar con tres problemas fundamentales: cuestión inflacionaria, restricciones cambiarias y prohibición de indexar. Estas trabas impiden cualquier tipo de financiamiento a largo plazo.
La experiencia chilena demuestra como en un proceso inflacionario, este país pudo lograr cambios importantes llevando adelante la puesta en marcha de una unidad de cuenta virtual (UF) que aseguró la estabilidad del poder adquisitivo (sin ser atesorable). La unidad se ajusta por la inflación y resulta esencialmente una unidad de medida, amplió el expositor.
Este sistema impuso un esquema a través del cual los chilenos se han sentido protegidos de la inflación. El ahorro aumenta y consecuentemente la tasa de interés se reduce. El banco toma
depósitos en UF y los presta en UF con la garantía de la hipoteca.
El gobierno chileno no construye las viviendas, puntualizó el Ing. Laura. Con la implementación de una unidad de cuenta estable, Chile es el único país de América Latina que superó considerablemente el problema de los asentamientos como villas o barriadas.
La experiencia de Uruguay resulta sin dudas otro punto a destacar en esta conferencia. Al momento de las últimas elecciones presidenciales en este país, 70 % de la oferta estaba destinada al 30% de la demanda. La oferta estaba fuertemente concentrada en algunas áreas geográficas y existía una tendencia a la acumulación de stock sin vender. La participación del sector público en la construcción era muy escasa y el país sufría una creciente informalidad urbana en materia de vivienda.
La propuesta de la APPCU fue elevada al recién electro Pte Mujica quién dio su apoyo y aval para implementarla. La misma derivó en un proyecto de ley. El programa en cuestión refería a un plan de viviendas para la clase media que estaba organizado en función de los siguientes ejes:
- desarrollo de nuevas inversiones con un plan de incentivos fiscales tanto para las empresas constructoras como para los compradores.
-recuperación del equilibrio urbano.
-fuerte consenso por parte de todos los jugadores.
-los proyectos se extienden a todos los centros urbanos, sin tope de precio.
-plazos breves para la aprobación de los proyectos.
-sistema de notas de crédito hipotecario, lo que permite la indexación.
-Créditos en moneda nacional.
El programa se puso en marcha un año atrás. Al día de hoy se han presentado proyectos por US$ 400.000 millones. Se espera que las iniciativas para la clase media se multipliquen por tres.
Luego de escuchar estas últimas experiencias a nivel internacional, solo nos queda esperar que propuestas similares pueden replicarse en nuestro país.
